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Worauf beim Verkauf von Schrott-Immobilien zu achten ist

Bei der Rückabwicklung von Verträgen ist ebenso wie bei der vorzeitigen Auflösung Vorsicht geboten, wie ein aktuelles Urteil des Hessischen Finanzgerichts verdeutlicht.

Besitzer von so genannten Schrott-Immobilien, die mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass ausgehandelt haben, müssen den Erlassbetrag im Jahr des Verkaufs der Schrott-Immobilie auch versteuern, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde. Das hat das Hessische Finanzgericht entschieden (Az. 3 K 299/10). Zudem sind die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge anzusetzen.

Im Streitfall hatte der Kläger im Jahr 1997 eine Eigentumswohnung für 100.000 Euro gekauft. Den vollen Kaufpreis hatte er durch Darlehensvertrag finanziert. Vor der Übergabe sollte die Verkäuferin die Wohnung noch sanieren. Dazu kam es aber nicht, weil die Verkäuferin insolvent wurde. Deshalb schloss der Kläger mit der finanzierenden Bank im Jahr 2002 eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach die Bank dem Kläger einen Betrag von 50.000 Euro erließ und die finanzierte Eigentumswohnung auf ihre Rechnung verwerten durfte. Im Jahr 2004 verkaufte der Kläger die Eigentumswohnung für 6.000 Euro, die an die Bank zu überweisen waren.

In der Einkommensteuererklärung für 2004 machte der Kläger aus dem Wohnungsverkauf einen Verlust von 22.000 Euro geltend. Das Finanzamt ermittelte dagegen einen Veräußerungsgewinn von 32.000 Euro, wobei es im Gegensatz zum Kläger neben den bisher in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträgen auch den bereits im Jahr 2002 vereinbarten Schuldenerlass von 50.000 Euro steuerwirksam als Verkaufserlös ansetzte.

Bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften gelte das so genannte Zufluss-Prinzip aus systematischen und verfassungsrechtlichen Gründen nicht, urteilten die Kasseler Richter. Danach werden Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst. Der Veräußerungsgewinn des Jahres 2004 müsse neben den bisherigen Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus 2002 enthalten. Der Kläger habe den Schuldenerlass nur deshalb erlangt, weil er der Bank im Gegenzug das Recht eingeräumt habe, wie ein Eigentümer über die Eigentumswohnung zu verfügen. Käuferin der Wohnung im Jahr 2004 sei zudem eine Konzerntochtergesellschaft der erlassenden Bank gewesen, die gerade zum Zweck der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge gegründet worden sei.

A&W-Tipp
Holen Sie bei der Rückabwicklung von Verträgen ebenso wie bei vorzeitiger Auflösung stets steuerlichen Rat ein. In Sonderfällen gibt es häufig Abweichungen von steuerlichen Grundsätzen, die zu empfindlichen Nachzahlungen führen können.

Autor: Bernhard Mayer, Rechtsanwalt und Steuerberater in München, Sie erreichen ihn unter Telefon: 089 88949490, Fax: 089 8894949200 und eMail: kanzlei@bernhard-mayer.biz

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